창업다마고치, 합주실 셀프 방음/인테리어공사 (1)

직접 겪고 해결한 시행착오들을 정리해서 전자책으로 팔아볼까도 생각해봤는데..

일단 정리가 되어있어야 전자책으로 바꾸든지 할 수 있을 것 같아서 그냥 다 풀어버립니다

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0. 어쩌다 이런 선택을 하게 됐을까

1.

아마 15살쯤이었을 겁니다. 기타를 치기 시작한 건요..

처음으로 풀세션 합주를 한 것은 교회에서부터였었고, 제대로 된 밴드 활동은 대학 동아리 시절부터였습니다.

일 년에 10번 가까운 공연을 하며 느낀 점은, "아 인천은 밴드를 할만한 인프라가 없다"

합주실도, 공연장도 없는 인천을 보며 "과연 이것이 서울 근처에 있는 도시의 슬픔일까" 생각했습니다.

 

2.

전역을 했었습니다. 멀리 나가는 것을 좋아하지 않는 성격이라 약속은 주로 동네에서 성사되었었습니다.

지금도 꺼지지 않은 즉석사진관(인생네컷류)의 열풍은 그 당시 최고점을 찍고 있었습니다.

놀랍게도 여고 2개, 술집 거리, 청소년 유동인구 다수라는 상권을 가진 공간에 즉석사진관이 하나도 없었습니다.

바로 창업을 알아봤지만 부동산을 제외하고도 수천만원이 들어가는 것을 확인하고 포기했었습니다.

 

그리고 몇 달 후 포토이즘이 하나 들어오더니 떼돈을 버는 것을 제 두 눈으로 똑똑히 보게 되었습니다.

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그렇게 해서

내가 직접 불편함을 느꼈을 때, 그리고 같은 부류의 사람들이 모두 한 입으로 공통된 니즈를 말할 때는 생각만 하는 것이 아닌

좀 미친짓이더라도 도전해야겠다는 확신을 가지게 되었으며, 일을 벌이게 되었습니다.

(그 공통된 니즈가 한두 달 사이에 나오는 것이 아닌 연 단위일 때 얘기입니다)

참고용 사진입니다

 

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1. 첫 번째 관문, 부동산 계약

사실상 가장 어려운 부분입니다. 마음에 드는 매물을 찾기까지 수 개월이 걸릴 수도 있습니다.

임대인분들께서 꺼리실 특성을 거의 모두 가진 업종이기 때문에(소음, 불특정다수이용, 고령층 임대인분들의 밴드에 대한 부정적 인식 등)

적당한 공간을 찾았다고 할지라도, 임대인이 동의하지 않는다면 말짱도루묵이 되어버립니다..

 

 

우선 저는 네이버부동산을 참고했습니다.

내가 감당할 수 있는 보증금과 예상되는 수요(+고정적으로 사용할 팀원들의 회비)를 계산해서 이에 맞는 매물 후보를 추려야 합니다.

이 단계는 준비하는 개인에 따라 크게 달라질 수 있는 요소이며, 자영업에서 매우 중요한 것 중 하나가 고정비용의 절감이기 때문에

꼭!!!! 철저한 조사와 객관적인 상황 파악이 전제되어야 합니다.

다음으로는 부동산에 전화를 합니다.

보통 여기서 두 가지 반응입니다. 적극적으로 매물을 함께 찾아주거나, 까다로운 조건에 귀찮아하는 경우

후자의 경우는 아쉬움을 느끼실 필요 없이 바로 다른 부동산을 찾을 것을 권해드립니다.

(단순 문의만으로 본적도 없는 사람한테 비속어까지 들어봤습니다)

전자에 속한다면 추려놓은 후보들을 직접 보러 가야합니다.

당연하겠지만, 부동산 계약 전에 수차례 현장방문과 점검은 필수입니다.

 

1-1. 계약 전 고려할 조건: 다른 세입자의 업종

해당 건물에 들어와있는 업종을 확인해야 합니다.

소음에 민감한 주거공간, 학원, 병원 등이 위치해있다면 방음 공사에만 수천만원이 들어가기 때문에

일반적인 경우에는 투자금 회수에만 수 년이 걸릴 것입니다.

다만, 위 문제는 자금적인 여유가 있다면 방음, 방진공사로 충분히 해결할 수 있는 문제입니다.

 

1-2. 계약 전 고려할 조건: 소방법 확인

다음으로, 지역과 건축물에 따라 다른 소방법 기준을 확인해야 합니다.

소방법은 해당 건축물이 있는 지역 관할소방서에 전화해서 해당 건축물에 어떠한 소방안전시설을 의무로 설치해야 하는지 확인해야 합니다.

이는 지역마다 다르기 때문에 꼭 계약하기 전에 미리 직접 확인하는 것을 권해드립니다.

주로 '사업장 면적, 다중이용업소 여부, 비상구 개수' 등의 요소가 의무사항을 결정하는 것에 영향을 끼칩니다.

최악의 경우(?)에는 스프링클러를 설치해야 하는데, 이는 또 부담스러운 추가지출로 이어집니다.

 

1-3. 계약 전 고려할 조건: 사업자 등록 가능 여부 확인

많은 경우에 지하층은 건축물대장에 "대피소"로 신고되어 있는 경우가 많습니다.

하지만 대피소는 사업자등록 허가가 나지 않는 곳이기 때문에 개인 합주실이 아닌 사업자등록이 필요하신 경우라면 꼭 피하셔야 합니다.

간혹 세무서 현장 확인 혹은 용도변경 후 사업자등록이 가능하다 말하는 부동산도 있으나

이는 어디까지나 각각 세무서 직원 그리고 임대인의 재량에 따라 언제든지 달라질 수 있으며,

건물의 비상구, 불법증축물 등의 여부에 따라 용도변경 자체가 불가능한 경우가 있기 때문에 일단 우선순위에서 제외하는 것이 편합니다.

정말 혹여나 이러한 곳에 계약을 하게 된다면 특약사항에 꼭!!! "사업자등록이 불가능할 시 계약은 무효로 한다" 등의 특약을 넣으시는 것을 권해드립니다. 이미 보증금과 중개비를 다 지불했는데 사업자등록이 안 난다는 통보를 받더라도 그 어떤 법적 보호도 받지 못합니다.

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사실 고려해야 할 조건이 더 있습니다.. 전기와 지하의 고질적인 문제인 누수(집수정 등) 문제를 확인해야 하는데,

이에 관한 자세한 내용은 아마 전자책을 쓰게 된다면 마저 쓸 것 같습니다.